I – Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Les locations de meublés touristiques sont des « logements meublés offerts en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (art. L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation).
L’article 145 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a précisé cette définition : le meublé de tourisme, ce sont les « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).
Mais, l’hébergement de tourisme n’est pas qu’un « usage », c’est aussi une « sous-destination » (« autres hébergements touristiques ») relevant de la destination « commerce et activités de service », susceptible d’être règlementée par les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu (décret n° 2020-78 du 31 janvier 2020 et articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme).
La destination du bâtiment est régie par le droit de l’urbanisme et correspond à ce pourquoi une construction est édifiée alors que l’usage correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé.
Si, aujourd’hui, la sous-destination « autre hébergement hôtelier » se trouve sous la destination « commerce » les anciennes dispositions de l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme qui distinguaient parmi les différentes destinations : l’habitation, l’hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière et la fonction d’entrepôt demeurent applicables. Or, de nombreux Plan Locaux d’Urbanisme n’ont pas encore été modifiés pour tenir compte des nouvelles destinations.
La destination d’un bâtiment est indiquée sur le permis de construire initial et est reportée sur les actes de vente successifs. Par sécurité, il convient également de vérifier auprès des services fonciers, étant précisé que si le changement ne destination n’a pas été autorisé (et a donc juste été un changement d’usage), la destination du bien sera celle entérinée avant le 1er janvier 1970, si l’immeuble a été construit avant cette date (Cass. 3ème civ. du 28 mai 2020, 18-26.366 ; CE, 5 avril 2019, req. n°410039).
La destination et la sous-destination doivent, en principe, être conformes à l’usage du bien.
Le changement d’usage est possible et nécessite une demande d’autorisation auprès de la mairie. Il a un caractère personnel, c’est-à-dire qu’il est temporaire et incessible ; mais, il peut avoir un caractère réel, attaché au local et donc définitif, si la demande est accompagnée d’une offre de compensation c’est-à-dire de la présentation d’un autre local à usage autre que l’habitation, que le propriétaire s’engage à transformer en habitation (art. L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Le changement de destination est, quant à lui, soumis à permis de construire s’il s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions.
Par ailleurs, il sera obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol (art. R. 421-14 du Code de l’urbanisme).
Le changement de destination est soumis à déclaration préalable dans les autres cas (art. R. 421-17 du Code de l’urbanisme).
Le changement de destination s’attache au local ; il est donc définitif.
Précision : lorsque l’immeuble se trouve en copropriété, il convient de consulter le règlement de copropriété qui indiquera si le syndicat des copropriétaires doit autoriser le changement de destination et dans quelles conditions.
II – Que faire si le bien acquis n’a pas la destination d’hébergement touristique ?
II.1 – Si le bien acquis est initialement destiné à l’habitation
L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».
Si toute personne doit pouvoir louer librement louer sa résidence principale à une clientèle de passage pour de la location de courte durée, sans aucune formalité et notamment sans changement de destination, les textes sont venus fixer une limite temporelle de 120 jours par an soit l’équivalent de 4 mois par an ou encore 10 jours par mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).
Cette limite concorde avec les dispositions de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) selon lesquelles la résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois de l’année.
Toutefois, dans les communes où la population dépasse les 200.000 habitants, la personne qui souhaite mettre en location son bien doit obtenir un numéro dit d’enregistrement ou de déclaration auprès de la commune où se situe le bien.
La loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique puis la loi ELAN du 23 novembre 2018 ont instauré et renforcé la coopération obligatoire de la plateforme avec les services municipaux. En effet, il est dorénavant prévu que chaque personne qui exerce une activité locative d’un meublé de tourisme, par de l’entremise ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, doit publier dans l’annonce mise en ligne et relative au local loué, son numéro de déclaration. De son côté, la plateforme doit veiller à ce que le local ne soit pas loué plus de 120 jours par an, par son intermédiaire, lorsque ce logement constitue la résidence principale.
La commune peut en outre exiger de la plateforme qu’elle lui transmette sous un mois le nombre de jours au cours desquels le meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire.
Là encore, prudence lorsque l’immeuble est en copropriété : plusieurs jurisprudences estiment que l’activité d’hébergement touristique est contraire à la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété (CA Paris, 16 juin 2015, n°12/11596).
Au-delà de la limite temporelle fixée par le Code du tourisme, il faut effectuer une demande de changement de destination du bien et s’assurer que la ville n’exigera pas la compensation des mètres carrés d’habitation perdus (c’est le cas à Paris, par exemple).
De la même manière, la location de la résidence secondaire peut également nécessiter un changement de destination.
II.2 – Si le bien acquis a un usage commercial
Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre des catégories définies par l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme, soumis soit à permis de construire soit à déclaration préalable.
En revanche, le changement de sous-destination n’est soumis à aucune formalité lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions ; dans tout autre cas, un permis de construire est nécessaire (art. R. 421-14 du Code de l’urbanisme).
Les nouvelles destinations et sous-destinations définies par le Code de l’urbanisme incluant l’hébergement touristique dans la destination commerciale, un simple changement de sous-destination pourrait se passer de déclaration. Cibler des biens affectés à d’anciens commerce parait donc un meilleur parti pris.
Néanmoins, les dispositions du code de l’urbanisme relatives aux différentes destinations et sous-destination sont applicables aux plans locaux d’urbanisme qui font l’objet d’une procédure d’élaboration ou de révision sur le fondement de l’article L. 153-31 lorsque cette procédure a été prescrite après le 1er janvier 2016 (Décret n°2015-1783, article 12-VI).
Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables : les changements de destination d’un bâtiment, entre l’une des neufs destinations définies à l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015 sont précédés d’une déclaration préalable (à l’époque l’hébergement hôtelier était une destination et non une « sous-destination ») ou d’un permis de construire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² en zone urbaine.
En résumé, si l’élaboration ou la révision du PLU a été prescrite après le 1er janvier 2016 :
- Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse et ne conduit qu’à un changement de sous-destination dans la même destination, pas besoin de demander une autorisation d’urbanisme.
- Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse mais entraîne un changement de destination, il est soumis à déclaration préalable.
- Si le projet modifie les façades ou la structure porteuse et s’accompagne d’un changement entre les destinations et/ou les sous-destinations, c’est le permis de construire qui s’impose.