Responsabilité d’un autre constructeur à l’égard du titulaire du marché.

Responsabilité d’un autre constructeur à l’égard du titulaire du marché.

Dans le cadre d’un litige né de l’exécution de travaux publics, le titulaire du marché peut rechercher la responsabilité quasi délictuelle des autres participants à la même opération de construction avec lesquels il n’est lié par aucun contrat, notamment s’ils ont commis des fautes qui ont contribué à l’inexécution de ses obligations contractuelles à l’égard du maître d’ouvrage, sans devoir se limiter à cet égard à la violation des règles de l’art ou à la méconnaissance de dispositions législatives et réglementaires. Il peut en particulier rechercher leur responsabilité du fait d’un manquement aux stipulations des contrats qu’ils ont conclus avec le maître d’ouvrage (CE, 11 octobre 2021, n°438872).

En l’absence de stipulation expresse, le prix d’un contrat de la commande publique est réputé inclure la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

En l’absence de stipulation expresse, le prix d’un contrat de la commande publique est réputé inclure la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

La ville de Paris a conclu le 27 février 2007 avec la société des mobiliers urbains pour la publicité et l’information (SOMUPI) un marché ayant pour objet la mise en place d’une flotte de vélos à destination du public et de mobiliers urbains d’information à caractère général ou local et accessoirement publicitaire.

La rémunération de la SOMUPI était assurée, d’une part, par des recettes publicitaires et le paiement par la ville de prestations complémentaires et, d’autre part, par un intéressement versé par la ville de Paris selon des conditions et modalités prévues au cahier des clauses techniques particulières. 

Conformément à ces stipulations, la SOMUPI a facturé à la ville de Paris un intéressement pour la période comprise entre décembre 2010 et décembre 2015 et a assujetti cet intéressement à la TVA. La ville de Paris a toutefois estimé que cet intéressement n’était pas soumis à la TVA et a donc refusé de s’acquitter du montant de celle-ci. Par un courrier du 23 février 2016, la SOMUPI a mis en demeure la ville de Paris de s’acquitter avant le 10 mars 2016 du montant de cette TVA, qui s’élevait à la somme de 7 152 919,01 EUR. En l’absence de réponse de la ville de Paris, la SOMUPI lui a adressé un mémoire de réclamation.

Suite au rejet de ce mémoire de réclamation, la SOMUPI a formé un recours devant le tribunal administratif de Paris afin que la ville de Paris soit condamnée à lui verser cette somme.

Par un jugement du 27 octobre 2017, le tribunal administratif de Paris a toutefois rejeté sa demande.

La SOMUPI a fait appel de ce jugement devant la Cour administrative d’appel de Paris qui a, par un arrêt du 9 juin 2020, rejeté sa requête et a confirmé le jugement.

La SOMUPI a formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat contre cet arrêt.

La Haute Juridiction, après avoir rappelé le principe posé par la décision du 27 mars 1981 Société « Bureau de recherches et d’études pour l’architecture » (CE, 27 mars 1981, req. n°12881), selon lequel “un prix stipulé sans mention de la taxe doit être réputé inclure la taxe qui sera due par le vendeur ou le prestataire de service, à moins qu’une stipulation expresse fasse apparaître que les parties sont convenues d’ajouter au prix stipulé un supplément de prix égal à la taxe sur la valeur ajoutée applicable à l’opération”, considère que celui-ci s’applique à toute composante du prix, y compris une clause d’intéressement.

Néanmoins, en l’espèce, la SOMUPI se prévalait de l’article VI.5.1 du CCAP du marché qui prévoyait que les prix étaient « établis hors TVA ». Les juges du fond avaient considéré que cette stipulation ne s’appliquait qu’aux éléments du prix définis dans ce même article VI.5.1, et qu’elle n’était dès lors pas applicable à l’intéressement, dont les conditions et modalités de facturation étaient définies dans d’autres articles du CCAP. Le Conseil d’Etat a donc estimé que la cour administrative d’appel de Paris n’avait pas commis d’erreur de droit en considérant que la TVA était incluse dans l’intéressement, en l’absence de stipulation contractuelle expresse :

« 8. La cour a jugé que l’intéressement auquel la SOMUPI avait droit devait, dans le silence des stipulations de l’article IX du cahier des clauses administratives particulières (CCAP) et par application du principe énoncé au point précédent, être réputé comme défini toutes taxes comprises.

9. D’une part, contrairement à ce qui est soutenu, en faisant application du principe énoncé au point 7 dans un litige de nature contractuelle, la cour n’a pas entaché son arrêt d’une erreur de droit.

10. D’autre part, ainsi qu’il a été dit au point 1, il ressort des pièces du dossier que la rémunération de la SOMUPI était assurée, d’une part, conformément aux articles VI.5.2 et VI.5.3 du CCAP, par des recettes publicitaires tirées de la commercialisation, par la société, des espaces d’affichage auprès d’annonceurs et par des paiements de la Ville de Paris et, d’autre part, conformément à l’article IX du même document, par un intéressement versé par la Ville de Paris, à la condition que la qualité du service dépasse certains niveaux de qualité définis par le cahier des clauses techniques particulières (CCTP). En estimant que si l’intéressement constitue un élément du prix de la prestation, les stipulations de l’article VI.5.1 du cahier des clauses administratives particulières, qui prévoient que ” les prix sont établis hors TVA “, ne s’appliquent qu’aux éléments du prix définis à l’article VI et ne régissent par suite pas l’intéressement, dont les conditions et les modalités de facturation sont définies par les stipulations spécifiques de l’article IX du CCAP, et non par l’article VI de ce même document, la cour n’a entaché son arrêt ni de dénaturation des stipulations du contrat, ni de contradiction de motifs.

11. Enfin, contrairement à ce qui est soutenu, l’interprétation des stipulations du contrat retenue par les juges du fond, qui distingue le régime de TVA entre l’intéressement et les autres éléments du prix, ne les a conduits à méconnaître ni la commune intention des parties telle qu’ils l’ont souverainement appréciée, ni le principe de cohérence des stipulations contractuelles entre elles.» (CE, 29 juin 2021, req. n°442506).

Décret n°2021-158 du 12 février 2021 relatif aux subventions à l’amélioration des logements sociaux.

Décret n°2021-158 du 12 février 2021 relatif aux subventions à l’amélioration des logements sociaux.

Le décret n°2021-158 du 12 février 2021 relatif aux subventions à l’amélioration des logements sociaux (JORF 14 février 2021) modifie les modalités d’octroi des subventions à l’amélioration des logements locatifs sociaux (articles D. 323-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Les travaux qui peuvent faire l’objet de cette subvention, dans les logements et les immeubles achevés depuis au moins quinze ans, sont notamment (article D. 323-3 du CCH) :
« – les travaux de réhabilitation énergétique ainsi que les autres travaux destinés à la réalisation d’économies de charges ;
– les travaux destinés à l’amélioration de la vie quotidienne et au confort dans les logements, y compris les travaux d’accessibilité de l’immeuble et d’adaptation des logements aux besoins des personnes handicapées et des personnes âgées et ceux destinés au renforcement de la sécurité des biens et des personnes dans les immeubles ;
– les travaux réalisés sur des immeubles dégradés ;
– les travaux de restructuration interne des immeubles et des logements ou de reprise de l’architecture extérieure. »

Exercice du droit de préemption par le Maire et décision postérieure du titulaire de la compétence de déléguer à la commune le pouvoir de préempter deux parcelles.

Exercice du droit de préemption par le Maire et décision postérieure du titulaire de la compétence de déléguer à la commune le pouvoir de préempter deux parcelles.

« Il résulte des articles L. 2122-22 et L. 2122-23 du code général des collectivités territoriales (CGCT) et des articles L. 211-2 et L. 213-3 du code de l’urbanisme que le conseil municipal a la possibilité de déléguer au maire, pour la durée de son mandat, en conservant la faculté de mettre fin à tout moment à cette délégation, d’une part, l’exercice des droits de préemption dont la commune est titulaire ou délégataire, afin d’acquérir des biens au profit de celle-ci, et, d’autre part, le cas échéant aux conditions qu’il détermine, le pouvoir de déléguer l’exercice de ces droits à certaines personnes publiques ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement à l’occasion de l’aliénation d’un bien particulier, pour permettre au délégataire de l’acquérir à son profit. En l’espèce, le Conseil municipal avait délégué au maire, pendant toute la durée de son mandat, le pouvoir d’exercer au nom de la commune les droits de préemption définis par le code de l’urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire. Par une décision postérieure, le Président de la communauté d’agglomération, titulaire de la compétence, avait délégué à la commune le pouvoir de préempter deux parcelles. La circonstance que cette décision soit postérieure à la délibération du conseil municipal est sans incidence sur la compétence que le maire tenait de celle-ci pour prendre la décision de préemption au nom de la commune, pourvu que celle-ci en soit titulaire ou délégataire à la date de la préemption. » (CE, 28 janvier 2021, req. n°429584). 

Meublé de tourisme et urbanisme : quelles sont les règles ?

Meublé de tourisme et urbanisme : quelles sont les règles ?

I – Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Les locations de meublés touristiques sont des « logements meublés offerts en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (art. L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation).

L’article 145 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a précisé cette définition : le meublé de tourisme, ce sont les « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

Mais, l’hébergement de tourisme n’est pas qu’un « usage », c’est aussi une « sous-destination » (« autres hébergements touristiques ») relevant de la destination « commerce et activités de service », susceptible d’être règlementée par les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu (décret n° 2020-78 du 31 janvier 2020 et articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme).

La destination du bâtiment est régie par le droit de l’urbanisme et correspond à ce pourquoi une construction est édifiée alors que l’usage correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé.

Si, aujourd’hui, la sous-destination « autre hébergement hôtelier » se trouve sous la destination « commerce » les anciennes dispositions de l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme qui distinguaient parmi les différentes destinations : l’habitation, l’hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière et la fonction d’entrepôt demeurent applicables. Or, de nombreux Plan Locaux d’Urbanisme n’ont pas encore été modifiés pour tenir compte des nouvelles destinations.

La destination d’un bâtiment est indiquée sur le permis de construire initial et est reportée sur les actes de vente successifs. Par sécurité, il convient également de vérifier auprès des services fonciers, étant précisé que si le changement ne destination n’a pas été autorisé (et a donc juste été un changement d’usage), la destination du bien sera celle entérinée avant le 1er janvier 1970, si l’immeuble a été construit avant cette date (Cass. 3ème civ. du 28 mai 2020, 18-26.366 ; CE, 5 avril 2019, req. n°410039).

La destination et la sous-destination doivent, en principe, être conformes à l’usage du bien.

Le changement d’usage est possible et nécessite une demande d’autorisation auprès de la mairie. Il a un caractère personnel, c’est-à-dire qu’il est temporaire et incessible ; mais, il peut avoir un caractère réel, attaché au local et donc définitif, si la demande est accompagnée d’une offre de compensation c’est-à-dire de la présentation d’un autre local à usage autre que l’habitation, que le propriétaire s’engage à transformer en habitation (art. L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le changement de destination est, quant à lui, soumis à permis de construire s’il s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions.

Par ailleurs, il sera obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol (art. R. 421-14 du Code de l’urbanisme).

Le changement de destination est soumis à déclaration préalable dans les autres cas (art. R. 421-17 du Code de l’urbanisme).

Le changement de destination s’attache au local ; il est donc définitif.

Précision : lorsque l’immeuble se trouve en copropriété, il convient de consulter le règlement de copropriété qui indiquera si le syndicat des copropriétaires doit autoriser le changement de destination et dans quelles conditions.

II – Que faire si le bien acquis n’a pas la destination d’hébergement touristique ?

II.1 – Si le bien acquis est initialement destiné à l’habitation

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

Si toute personne doit pouvoir louer librement louer sa résidence principale à une clientèle de passage pour de la location de courte durée, sans aucune formalité et notamment sans changement de destination, les textes sont venus fixer une limite temporelle de 120 jours par an soit l’équivalent de 4 mois par an ou encore 10 jours par mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

Cette limite concorde avec les dispositions de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) selon lesquelles la résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois de l’année.

Toutefois, dans les communes où la population dépasse les 200.000 habitants, la personne qui souhaite mettre en location son bien doit obtenir un numéro dit d’enregistrement ou de déclaration auprès de la commune où se situe le bien.

La loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique puis la loi ELAN du 23 novembre 2018 ont instauré et renforcé la coopération obligatoire de la plateforme avec les services municipaux. En effet, il est dorénavant prévu que chaque personne qui exerce une activité locative d’un meublé de tourisme, par de l’entremise ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, doit publier dans l’annonce mise en ligne et relative au local loué, son numéro de déclaration. De son côté, la plateforme doit veiller à ce que le local ne soit pas loué plus de 120 jours par an, par son intermédiaire, lorsque ce logement constitue la résidence principale.

La commune peut en outre exiger de la plateforme qu’elle lui transmette sous un mois le nombre de jours au cours desquels le meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire.

Là encore, prudence lorsque l’immeuble est en copropriété : plusieurs jurisprudences estiment que l’activité d’hébergement touristique est contraire à la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété (CA Paris, 16 juin 2015, n°12/11596).

Au-delà de la limite temporelle fixée par le Code du tourisme, il faut effectuer une demande de changement de destination du bien et s’assurer que la ville n’exigera pas la compensation des mètres carrés d’habitation perdus (c’est le cas à Paris, par exemple). 

De la même manière, la location de la résidence secondaire peut également nécessiter un changement de destination.

II.2 – Si le bien acquis a un usage commercial

Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre des catégories définies par l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme, soumis soit à permis de construire soit à déclaration préalable.

En revanche, le changement de sous-destination n’est soumis à aucune formalité lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions ; dans tout autre cas, un permis de construire est nécessaire (art. R. 421-14 du Code de l’urbanisme).

Les nouvelles destinations et sous-destinations définies par le Code de l’urbanisme incluant l’hébergement touristique dans la destination commerciale, un simple changement de sous-destination pourrait se passer de déclaration. Cibler des biens affectés à d’anciens commerce parait donc un meilleur parti pris.

Néanmoins, les dispositions du code de l’urbanisme relatives aux différentes destinations et sous-destination sont applicables aux plans locaux d’urbanisme qui font l’objet d’une procédure d’élaboration ou de révision sur le fondement de l’article L. 153-31 lorsque cette procédure a été prescrite après le 1er janvier 2016 (Décret n°2015-1783, article 12-VI).

Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables : les changements de destination d’un bâtiment, entre l’une des neufs destinations définies à l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015 sont précédés d’une déclaration préalable (à l’époque l’hébergement hôtelier était une destination et non une « sous-destination ») ou d’un permis de construire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² en zone urbaine.

En résumé, si l’élaboration ou la révision du PLU a été prescrite après le 1er janvier 2016 :

  • Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse et ne conduit qu’à un changement de sous-destination dans la même destination, pas besoin de demander une autorisation d’urbanisme.
  • Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse mais entraîne un changement de destination, il est soumis à déclaration préalable.
  • Si le projet modifie les façades ou la structure porteuse et s’accompagne d’un changement entre les destinations et/ou les sous-destinations, c’est le permis de construire qui s’impose.
Pour effectuer un recours gracieux sollicitant le retrait d’une autorisation d’urbanisme illégale, n’attendez pas !

Pour effectuer un recours gracieux sollicitant le retrait d’une autorisation d’urbanisme illégale, n’attendez pas !

L’exercice d’un recours gracieux proroge le délai de deux mois dont vous disposez pour introduire un recours contentieux à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme qui vous parait illégale (art. R.600-2 du Code de l’urbanisme et L.411-2 du Code des relations entre le public et l’administration).

Si l’administration partage votre analyse, elle dispose d’un délai de trois mois à compter de la date de la décision (art. L.424-5 du Code de l’urbanisme) pour procéder à son retrait et le notifier au bénéficiaire de l’autorisation et doit, au préalable, mettre en œuvre une procédure contradictoire (articles L. 121-1 et L. 121-2 du Code des Relations entre le Public et l’administration) ; c’est-à-dire permettre au bénéficiaire de l’autorisation valoir ses observations sur les motifs du retrait envisagé.

Pour que la procédure préalable contradictoire soit effective et permette à l’intéressé de pouvoir véritablement faire valoir ses observations, cela suppose qu’un délai suffisant lui soit imparti. La jurisprudence s’est progressivement accordée sur un délai de quinze jours (voir par exemple, CE, 30 décembre 2015, n° 383264).

Pour que votre recours gracieux puisse être pleinement efficace et que l’administration procède au retrait, mieux vaut donc anticiper.

Décret n°2021-158 du 12 février 2021 relatif aux subventions à l’amélioration des logements sociaux (JORF 14 février 2021) :

Le décret modifie les modalités d’octroi des subventions à l’amélioration des logements locatifs sociaux (articles D. 323-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Les travaux qui peuvent faire l’objet de cette subvention, dans les logements et les immeubles achevés depuis au moins quinze ans, sont notamment (article D. 323-3 du CCH) :

  • «  les travaux de réhabilitation énergétique ainsi que les autres travaux destinés à la réalisation d’économies de charges ;
  • les travaux destinés à l’amélioration de la vie quotidienne et au confort dans les logements, y compris les travaux d’accessibilité de l’immeuble et d’adaptation des logements aux besoins des personnes handicapées et des personnes âgées et ceux destinés au renforcement de la sécurité des biens et des personnes dans les immeubles ;
  • les travaux réalisés sur des immeubles dégradés ;
  • les travaux de restructuration interne des immeubles et des logements ou de reprise de l’architecture extérieure. »

Exercice du droit de préemption par le Maire et décision postérieure du titulaire de la compétence de déléguer à la commune le pouvoir de préempter deux parcelles

« Il résulte des articles L. 2122-22 et L. 2122-23 du code général des collectivités territoriales (CGCT) et des articles L. 211-2 et L. 213-3 du code de l’urbanisme que le conseil municipal a la possibilité de déléguer au maire, pour la durée de son mandat, en conservant la faculté de mettre fin à tout moment à cette délégation, d’une part, l’exercice des droits de préemption dont la commune est titulaire ou délégataire, afin d’acquérir des biens au profit de celle-ci, et, d’autre part, le cas échéant aux conditions qu’il détermine, le pouvoir de déléguer l’exercice de ces droits à certaines personnes publiques ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement à l’occasion de l’aliénation d’un bien particulier, pour permettre au délégataire de l’acquérir à son profit. En l’espèce, le Conseil municipal avait délégué au maire, pendant toute la durée de son mandat, le pouvoir d’exercer au nom de la commune les droits de préemption définis par le code de l’urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire. Par une décision postérieure, le Président de la communauté d’agglomération, titulaire de la compétence, avait délégué à la commune le pouvoir de préempter deux parcelles. La circonstance que cette décision soit postérieure à la délibération du conseil municipal est sans incidence sur la compétence que le maire tenait de celle-ci pour prendre la décision de préemption au nom de la commune, pourvu que celle-ci en soit titulaire ou délégataire à la date de la préemption. » (CE, 28 janvier 2021, req. n°429584).

G-M776LJMQ2N